“Κατέρρευσε” η αγορά ακινήτων στον Βορειοανατολικό Τομέα

Ο Βορειοανατολικός Τομέας της Αττικής έχει πληγεί κι αυτός ιδιαίτερα από την «κατάρρευση» της αγοράς ακινήτων, που χαρακτηρίζει ολόκληρη τη χώρα, λόγω της παρατεταμένης κρίσης, αλλά και της φορολογικής επιδρομής κατά των έξι εκατομμυρίων ιδιοκτητών της χώρας.

Η εικόνα που παρουσιάζει στο ΕΝΥΠΟΓΡΑΦΑ το μέλος του Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) και πρόεδρος της ΕΝΙΒΟΠΑ (Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικού Τομέα Αθηνών), Μάνος Κρανίδης, είναι ενδεικτική της μεγάλης κρίσης που πλήττει τη συγκεκριμένη αγορά, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλών εισοδημάτων, όπως η Κηφισιά και το Ψυχικό.

Στη συνέντευξη που ακολουθεί, ο κ. Μ. Κρανίδης, πολιτικός μηχανικός ο ίδιος και ιδιοκτήτης του Τεχνικού Γραφείου «Ε. Κρανίδης & Συνεργάτες – krama Property», αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στους φόρους που έχουν «ισοπεδώσει» την αγορά ακινήτων, εξηγεί γιατί δεν πρόκειται να αποδώσει η πρόσφατη προσαρμογή των τιμών ζώνης, αναλύει το είδος συναλλαγών που πραγματοποιούνται τα τελευταία χρόνια στον χώρο και καταθέτει τις απόψεις του για το ποιες νομοθετικές αλλαγές θα μπορούσαν αναστρέψουν τη δυσμενέστατη σημερινή εικόνα.

Κύριε Κρανίδη, από το 2010 έως και σήμερα σε ποιο ύψος ανέρχεται η επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων από τους διάφορους φόρους που έχουν επιβληθεί;

Η επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακίνητων έχει πολλαπλασιαστεί σε σχέση με το 2010. Σύμφωνα με τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, την περίοδο 2010-2015 η φορολογική επιβάρυνση σχετικά με την ακίνητη περιουσία έχει τουλάχιστον επταπλασιαστεί, χωρίς να υπολογίζονται όλες οι 40 επιβαρύνσεις φόρων και τελών που επιβάλλονται σε όλα τα στάδια «ζωής» των ακινήτων!

Στο ίδιο διάστημα, σε ποια επίπεδα κινήθηκε η μείωση της αξίας των ακινήτων, αλλά και του ποσοστού των πραγματοποιούμενων συναλλαγών στη συγκεκριμένη αγορά;

Βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, μεταξύ των ετών 2010-2015 η μείωση των τιμών ακινήτων, ανάλογα την περιοχή και το είδος ακινήτου, έχει φτάσει το  40% – 60% και η πτώση των συναλλαγών το 60% -80%. Στοιχεία που είναι λογικά, αφού από το 2010 η ζήτηση έχει ουσιαστικά καταρρεύσει, με το αγοραστικό ή μισθωτικό ενδιαφέρον να υλοποιείται μόνο για συγκεκριμένα ακίνητα πλεονεκτικών χαρακτηριστικών και χαμηλής τιμής και τη ζήτηση να έχει επικεντρωθεί στα ακίνητα μικρότερης επιφανείας και με χαμηλότερες τιμές αγοράς ή μίσθωσης.

Σήμερα πόσοι και ποιοι φόροι βαρύνουν τα ακίνητα και πόσο εφικτό είναι να ανταποκριθούν σε αυτούς οι ιδιοκτήτες τους;

Σήμερα είναι ενεργοί 40 φόροι ή τέλη επί όλων των διαφορετικών σταδίων «ζωής» των ακινήτων. Ο κεντρικός και βαρύτερος φόρος είναι ο ΕΝΦΙΑ, που φορολογεί άδικα την «κατοχή» – δικαίωμα ιδιοκτησίας έξι εκατομμυρίων ιδιοκτητών επί των ακινήτων, ακόμη και αυτών που είναι κενά, απρόσοδα και μη ηλεκτροδοτούμενα. Ένας φόρος με πολλές αδικίες, ελάχιστες προσχηματικές εξαιρέσεις και εισπρακτική φιλοσοφία χωρίς δίκαια λογική και φορολογική βάση.

Τα τελευταία έτη η μοναδική αξιοσημείωτη μείωση των συντελεστών φορολόγησης είναι αυτή του φόρου μεταβίβασης από 10% στο 3%, η οποία όμως λόγω της μεγάλης πτώσης των μεταβιβάσεων και της μεγάλης αύξησης της φορολογίας «κατοχής-ιδιοκτησίας» δεν επηρεάζει ισχυρά την αγορά ακινήτων. Λοιποί φόροι ή τέλη αφορούν σε γονική παροχή, είσπραξη μισθωμάτων, ρύθμιση αυθαιρέτων, τέλη κτηματολογίου, τέλη έκδοσης αδειών κ.λπ.

Η απόφαση του ΣτΕ για την ανάγκη αναπροσαρμογής προς τα κάτω των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων πιστεύετε ότι θα ανακουφίσει κάπως την αγορά ή το όποιο θετικό αποτέλεσμα θα «εξανεμιστεί» στην πράξη από μία αντίστοιχη αύξηση του συντελεστή με τον οποίο αυτές υπολογίζονται, όπως κάποιες φήμες θέλουν να συμβεί;

Η απόφαση του ΣτΕ αναδεικνύει την πιο σοβαρή αδικία στη φορολογία ακινήτων, το γεγονός ότι περίπου 20 φόροι – τέλη εφαρμόζονται για τουλάχιστον 6-7  έτη σε πλασματικές αντικειμενικές αξίες, οι οποίες μάλιστα σήμερα είναι πολύ μεγαλύτερες των αντίστοιχων σημερινών πραγματικών τιμών της αγοράς.

Η κυβέρνηση, με την πρόσφατη μείωση των τιμών ζώνης, προσπάθησε να ικανοποιήσει την επιταγή της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ με προσχηματικό τρόπο αφού η προσαρμογή των αντικειμενικών αξίων έγινε χωρίς επαρκή μελέτη ανά περιοχή. Για παράδειγμα, λοιποί συντελεστές διαμόρφωσης της αντικειμενικής αξίας έμειναν σταθεροί, όπως αυτοί της εμπορικότητας, που είναι εντελώς πλασματικοί σε παράλογο για την εποχή επίπεδο, πολλαπλασιάζοντας άδικα την αντικειμενική αξία ακινήτων με χρήση κατάστημα ή γραφείο (π.χ. στο Χαλάνδρι φτάνουν το 4,0). Με δεδομένο ότι οι ετήσιοι στόχοι εισπράξεων από τους φόρους ακινήτων παραμένουν σταθεροί, τότε δεν υπάρχουν πραγματικές ελπίδες για φορολογική αποσυμφόρηση των έξι εκατομμυρίων ιδιοκτητών, με την αύξηση των συντελεστών των φόρων, όπως για παράδειγμα ο ΕΝΦΙΑ ή των συντελεστών φορολογίας μισθωμάτων ή γονικών παροχών να είναι μια πιθανή εξέλιξη.

Ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να «καταργηθεί», αλλά ο νέος φόρος, ανεξάρτητα της ονομασίας, βάσει δεσμεύσεων στο 3ο μνημόνιο, πρέπει να οδηγεί σταθερά σε 2,65 δισ. ευρώ έσοδα! Άλλωστε, ήδη η σκέψη για αύξηση των  συντελεστών φορολογίας μισθωμάτων έχει γίνει κυβερνητική πρόταση και αναμένεται να γίνει πιθανότατα και πραγματικότητα από το 2016.

Υπάρχουν 40 επιβαρύνσεις φόρων και τελών 
που επιβάλλονται σε όλα τα στάδια «ζωής» των ακινήτων! 

Παρατηρείται μείωση των τιμών των ακινήτων από 40% - 60% 
και πτώση των συναλλαγών από 60% - 80%.

Στον Βορειοανατολικό Τομέα, πραγματοποιούνται σήμερα 
περισσότερες μισθώσεις και λίγες σχετικά αγοραπωλησίες...

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος με πολλές αδικίες, ελάχιστες 
προσχηματικές εξαιρέσεις και εισπρακτική φιλοσοφία...

Τι στοιχεία νομίζετε ότι θα έπρεπε να περιέχει ένα νομοσχέδιο για τη φορολόγηση των ακινήτων ώστε να χαρακτηρισθεί ως ορθολογικό και δίκαιο;

Ένα νομοσχέδιο για τη φορολόγηση των ακινήτων για να χαρακτηρισθεί ορθολογικό και δίκαιο πρέπει να έχει πραγματικό αναπτυξιακό σκοπό. Το επαρκές δημοσιονομικό αποτέλεσμα μπορεί να επιτευχθεί με υγιή τρόπο, εφόσον η νέα πολιτική ακινήτων έχει ως στόχους τα εξής:

α) Τη φορολόγηση των ακινήτων επί της πραγματικής, μεταβαλλόμενης τακτικά, αξίας τους.

β) Την εφαρμογή χαμηλών λογικών συντελεστών των φόρων κεφαλαίου ή κατοχής ακίνητης περιουσίας τύπου ΕΝΦΙΑ ή μισθωμάτων, με δίκαια διεύρυνση της φορολογικής βάσης, χωρίς  ή με μικρή επιβάρυνση των κενών ή απρόσοδων ακινήτων.

γ) Την επιδίωξη υγιούς αύξησης των δημοσίων εσόδων με κίνητρα για επενδύσεις και επακόλουθη αύξηση των πράξεων – μεταβιβάσεων ακινήτων, των μισθώσεων αστικών ή τουριστικών ακινήτων και της οικοδομικής δραστηριότητας ή επενδύσεων αναβάθμισης ακινήτων που προσφέρουν σημαντική αναπτυξιακή και οικονομική προστιθέμενη αξία.

Στον Βορειανατολικό Τομέα η κρίση που έχει πλήξει την αγορά ακινήτων (μείωση αξίας ακινήτων και υποχώρηση των συναλλαγών) «ακολουθεί» τη γενικότερη τάση ή παρουσιάζει κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά;

Στον Βορειοανατολικό Τομέα, την περίοδο 2010-2015 η κρίση ακολουθεί τη γενική τάση, αφού τόσο οι αξίες όσο και οι συναλλαγές ακινήτων έχουν υποχωρήσει ραγδαία, σύμφωνα με τον ρυθμό της γενικής οικονομίας και αγοράς. Βέβαια, ανά Δήμο και κατηγορία ακινήτου υπάρχουν διαφορές στην ένταση της πτώσης.

Για παράδειγμα, περιοχές υψηλών εισοδημάτων του Βορειοανατολικού Τομέα, όπως η Κηφισιά ή το Ψυχικό, έχουν επηρεαστεί περισσότερο από περιοχές μεσαίων εισοδημάτων όπως το Χαλάνδρι ή το Μαρούσι, με δεδομένο ότι κύριος παράγοντας αναφοράς της ενεργού σημερινής ζήτησης αγοράς ή μίσθωσης ακινήτων είναι η χαμηλή αξία ή τιμή του ακινήτου και το χαμηλό συνολικό κεφάλαιο επένδυσης. Άλλωστε και η συνολική φορολογία στις περιοχές υψηλών εισοδημάτων είναι αρκετά μεγαλύτερη λόγω των υψηλότερων τιμών ζώνης και αντικειμενικών τιμών, στοιχείο σημαντικό για κάθε εν δυνάμει ιδιοκτήτη ακινήτου.

Αν κάποιος ήθελε να επενδύσει σε μία αγορά ακινήτου, ποιες περιοχές του Βορειοανατολικού Τομέα παρουσιάζουν, ακόμη και σήμερα, «κρυμμένες» ευκαιρίες;

Γενικά, αλλά και στον Βορειοανατολικό Τομέα, πραγματοποιούνται σήμερα περισσότερες μισθώσεις και λίγες σχετικά αγοραπωλησίες. Υπάρχουν σίγουρα ευκαιρίες επένδυσης σε ακίνητα σε όλους τους Δήμους του Βορειοανατολικού Τομέα, αφού η πτώση των τιμών  έχει κάνει ελκυστικά τα ακίνητα με ανταγωνιστικά θετικά χαρακτηριστικά (πρόσβαση, ποιότητα κατασκευής, στάθμευση, προβολή για καταστήματα κ.λπ.).

Σήμερα οι περισσότερες συναλλαγές, μισθώσεις ή αγοραπωλησίες, αφορούν στον οικιστικό τομέα και κατά κανόνα ακίνητα παλαιότητας, τα οποία προσφέρονται σε χαμηλότερες τιμές με τη δυνατότητα να αναβαθμιστούν πλήρως, λαμβάνοντας μελλοντικά υπεραξία.

Στα καταστήματα το ενδιαφέρον βρίσκεται σε συναλλαγές μισθώσεων με επίκεντρο τα καταστήματα πολύ καλής προβολής. Επίσης ευκαιρίες υπάρχουν και για επενδυτικά μισθωμένα ακίνητα, θετικών χαρακτηριστικών, για τους ενδιαφερομένους αγοραστές – επενδυτές που θέλουν άμεση απόδοση από το ακίνητό τους, κυρίως σε μισθωμένα καταστήματα καλής προβολής στις κορυφαίες αγορές του Βορειοανατολικού Τομέα (π.χ. Χαλάνδρι, Κηφισιά, Μαρούσι, κεντρικές λεωφόροι κ.λπ.) ή σε οικιστικά ακίνητα μισθωμένα, αλλά μικρότερης επιφάνειας, μέχρι 70 τ.μ., με θετικά χαρακτηριστικά.

Μια βελτίωση του οικονομικού κλίματος και μια νέα αναπτυξιακή πολιτική, με επενδυτικά κίνητρα στην οικονομία και στα ακίνητα, μπορεί να πυροδοτήσει σταδιακά μια νέα ανοδική περίοδο των τιμών και των συναλλαγών ακινήτων. Συνεπώς, υπό αυτή την έννοια και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μια σημερινή επένδυση στην αγορά ακινήτων, γενικά και του Βορειοανατολικού Τομέα, μπορεί βραχυπρόθεσμα να δώσει πολύ καλή απόδοση και μεσοπρόθεσμα να δώσει σημαντικές υπεραξίες, αναλογικά με το ρίσκο και την αξία επένδυσης.