Οι 24 μέρες που μπορούν ν’ αλλάξουν το πρώην Ολυμπιακό Χωριό Τύπου

Στις 29 Αυγούστου 2016 τέθηκε σε διαβούλευση η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) για την περιοχή του πρώην Ολυμπιακού Χωριού Τύπου στο Μαρούσι, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής των σχετικών παρατηρήσεων την 29η Σεπτεμβρίου 2016.

Ειδικότερα, στην ιστοσελίδα του υπουργείου (http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=232&language=el-GR), αναφέρεται:

«Η Διεύθυνση Σχεδιασμού Μητροπολιτικών, Αστικών και Περιαστικών Περιοχών του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας (Τμήμα Μητροπολιτικού Σχεδιασμού Αθήνας-Αττικής, Ταχ. Διεύθυνση: Πανόρμου 2, 11523 Αθήνα, τηλ. 6430201), ως Υπηρεσία αρμόδια για τη μέριμνα έγκρισης του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου – άρθρο 31 του Π.Δ. 100/2014 (ΦΕΚ 167/Α/2014), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 40 παρ. 9 του Ν.4305/2014 (ΦΕΚ 237/Α/2014) – της περιοχής του πρώην Ολυμπιακού Χωριού Τύπου στον Δήμο Αμαρουσίου Αττικής, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην παρ. 4.2 του άρθρου 7 της Κ.Υ.Α. με α.π. ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/5.9.06 (ΦΕΚ 1225/Β/2006):

α. Προσκαλεί το ενδιαφερόμενο κοινό να διατυπώσει εγγράφως και σε κάθε περίπτωση επαρκώς τεκμηριωμένα τις απόψεις του επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του ως άνω σχεδίου προς τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ταχ. διεύθυνση: Λ. Αλεξάνδρας 11, 11473 Αθήνα), μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από τη δημοσίευση της ανακοίνωσης αυτής.

β. Ανακοινώνει ότι ο πλήρης φάκελλος με τις απαραίτητες πληροφορίες και στοιχεία του φακέλου της ΣΜΠΕ βρίσκεται στη Διεύθυνση Σχεδιασμού Μητροπολιτικών, Αστικών και Περιαστικών Περιοχών  του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς και στο Περιφερειακό Συμβούλιο της Περιφέρειας Αττικής, προκειμένου να ενημερωθεί το κοινό».

Ουσιαστικά για λίγα 24ωρα ακόμη, ο Δήμος Αμαρουσίου και οι φορείς της πόλης θα έχουν την ευκαιρία -με τις προτάσεις και τις παρατηρήσεις τους- να διασώσουν ό,τι μπορεί να διασωθεί από το περιβαλλοντικό έγκλημα που συντελέστηκε στην πόλη με αφορμή τους Ολυμπιακούς Αγώνες και όχι μόνο…

Σε τι αφορά η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων

Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων αφορά στο Ειδικό Χωρικό Σχέδιο το οποίο έχει ως αντικείμενο το πρώην Ολυμπιακό Χωριό Τύπου στον Δήμο Αμαρουσίου Αττικής, που εντάσσεται σε τμήματα των Πολεοδομικών Ενοτήτων – Π.Ε 6 και 17, όπως αυτές προσδιορίζονται στο ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Αμαρουσίου.

Το Ολυμπιακό Χωριό Τύπου επιμερίζεται σε τέσσερις βασικές ενότητες:

1. Tην περιοχή πρώην ΟΕΚ στην Π.Ε. 17.

2. Την περιοχή βόρεια της οδού Αρτέμιδος μέχρι τη συμβολή της με την οδό Πιτταρά.

3. Την περιοχή δυτικά του ρέματος Αγ. Θωμά.

4. Την περιοχή βόρεια της οδού Αγησιλάου και νότια του ρέματος Αγ. Θωμά, στην Π.Ε. 6.

Η ΣΜΠΕ και το πολυσυζητημένο «The Mall Athens»

Αναπόσπαστο τμήμα της εξεταζόμενης χωρικής ενότητας αποτελεί «η στρατηγική επένδυση του εμπορικού και ψυχαγωγικού κέντρου “The Mall Athens”, το οποίο από το 2006 μέχρι σήμερα κατέχει σταθερό μερίδιο στην ελληνική αγορά λιανικής πώλησης», όπως αναφέρεται στο σχετικό Ειδικό Χωρικό Σχέδιο, όπου επίσης σημειώνονται τα εξής:

Η ένταξη του «The Mall Athens» (ΤΜΑ) στις Διαδικασίες Στρατηγικών Επενδύσεων του Ν. 3894/2010, όπως ισχύει έγινε με την απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων 28/2014 (ΦΕΚ B΄ 1471/06.062014). Όπως αναφέρεται στην απόφαση «Η, εν λόγω, επένδυση πληροί τα κριτήρια των άρθρων 1 παρ. 1 (δ) και 3 παρ. 2 του ίδιου νόμου». Τo TMA από την έναρξη λειτουργίας του έχει καθιερωθεί στη συνείδηση των καταναλωτών αποτελώντας σημαντικό προορισμό για αγορές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες, προσφέροντας μια ολοκληρωμένη λύση για τον πληθυσμό της Αττικής- και κυρίως του βόρειου Λεκανοπεδίου. Είναι το μεγαλύτερο εμπορικό και ψυχαγωγικό κέντρο στην Ελλάδα, με περίπου 11 εκατ. επισκέπτες ετησίως σταθερά την τελευταία τριετία. Επισημαίνεται ότι η λειτουργία του εξασφαλίζει 2.500 θέσεις άμεσης απασχόλησης και περίπου 1.225 έμμεσες θέσεις εργασίας και συμβάλλει στην ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής, εδραιώνοντας ακόμα περισσότερο τον χαρακτηρισμό της ως σύγχρονου, υπερτοπικού και διαπεριφερειακού κέντρου.

Επιπλέον, τα έσοδα του Ελληνικού Δημοσίου και του Δήμου Αμαρουσίου, από τη λειτουργία του Εμπορικού και Ψυχαγωγικού κέντρου «The Mall Athens», για το έτος 2013 ανήλθαν σε 9 εκ. ευρώ περίπου. Το Ελληνικό Δημόσιο πέραν των εσόδων από τον φορέα διαχείρισης λαμβάνει και άλλα έσοδα τα οποία σχετίζονται με το ΦΠΑ επί του κύκλου εργασιών των καταστηματαρχών, με το φόρο εισοδήματος αυτών κ.λπ. τα οποία κατ’ εκτίμηση για το ίδιο έτος ανήλθαν σε € 69 εκατ., περίπου.

Το συγκεκριμένο Ε.Χ.Σ., εντασσόμενο ιεραρχικά στο ίδιο επίπεδο σχεδιασμού με τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια – Τ.Χ.Σ. (τ. Γ.Π.Σ.), λειτουργεί εντός ενός ευρύτερου αναπτυξιακού και χωροταξικού πλαισίου όπως αυτό προσδιορίζεται από τις κατευθύνσεις του νέου ρυθμιστικού σχεδιασμού (Ν. 4277/2014, ΦΕΚ 156/Α) αλλά και των οδηγιών των εγκεκριμένων Εθνικών και Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων. Σε αυτή την κατεύθυνση, το Ε.Χ.Σ. λειτουργεί ως ένα ειδικό σχέδιο χρήσεων γης, μέσω του οποίου καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και λοιποί όροι, δια των οποίων καθίσταται κατάλληλη μια περιοχή για την υποδοχή συγκεκριμένων δραστηριοτήτων, ιδίως δραστηριοτήτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας.

Τη συγκεκριμένη επιλογή αξιοποίησης του νέου πολεοδομικού εργαλείου των Ε.Χ.Σ. «επιτάσσει», μεταξύ άλλων, η υπ΄ αριθμό 376/2014 Απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, κατ΄ αποτέλεσμα της κρίσης της οποίας ο φορέας της ανάπτυξης καλείται, μεταξύ άλλων, να τεκμηριώσει τον Συντελεστή Δόμησης που χρησιμοποιήθηκε σε τμήμα του τέως Ολυμπιακού Χωριού για τη δημιουργία του Εμπορικού και Ψυχαγωγικού κέντρου «The Mall Athens». Παράλληλα, δημιουργείται η ανάγκη εκ νέου πολεοδομικής θεώρησης της περιοχής με σκοπό τη συμμόρφωση προς το σκεπτικό της απόφασης του ΣτΕ, σε συνδυασμό με τα νέα χωροταξικά, πολεοδομικά, συγκοινωνιακά και αναπτυξιακά χαρακτηριστικά και δεδομένα της περιοχής.

Τέλος, μέσα από την ανάλυση γεωγραφικών, πολεοδομικών και ευρύτερα χωρικών δεδομένων, τεκμηριώνεται, μεταξύ άλλων, η επιλογή χωροθέτησης του Εμπορικού και Ψυχαγωγικού κέντρου «The Mall Athens» στη συγκεκριμένη θέση της πόλης του Αμαρουσίου ως της καταλληλότερης να υποδεχτεί μια τέτοια χρήση. Το γεγονός αυτό αιτιολογείται, αν ληφθεί υπόψη ο μέχρι τότε διαμορφωμένος χαρακτήρας της και συγκεκριμένα:

• Ο ήδη υπερτοπικός ρόλος της συγκεκριμένης ενότητας της πόλης λόγω της ύπαρξης του Ολυμπιακού πόλου του ΟΑΚΑ.

• Η γειτνίαση με το κεντρικότερο σύστημα κυκλοφοριακών αξόνων του βορειοανατολικού λεκανοπεδίου της Αττικής με αιχμή την Λεωφόρο Κηφισίας.

• Η γειτνίαση με χρήσεις γης και κεντρικές λειτουργίες επιτελικού χαρακτήρα που αποδίδουν στην περιοχή χαρακτηριστικά μητροπολιτικού προαστίου.

Παράλληλα, τεκμηριώνεται ως πολεοδομικά συμβατή η επιλογή υλοποίησης για τη μεταξύ τους από την υφιστάμενη σιδηροδρομική οδό του ΗΣΑΠ (γραμμή Πειραιάς – Αθήνα – Κηφισιά) και την παράλληλη διερχόμενη οδό Νερατζιωτίσσης […].

Οι εναλλακτικές λύσεις

Στο πλαίσιο του Σχεδίου προτείνονται και εναλλακτικές λύσεις ανάπτυξης της υπό μελέτη περιοχής.

Ειδικότερα, προτείνονται οι εξής τρεις διακριτές εναλλακτικές λύσεις πολεοδομικής ανάπτυξης:

1. Η μηδενική λύση, (do nothing) που αναφέρεται στη ρύθμιση της περιοχής με βάση το ισχύον ΓΠΣ του 1997, δηλαδή τη διατήρηση της υφιστάμενης νομικά κατάστασης σε επίπεδο γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Πρόκειται κατ΄ ουσίαν για μια επιλογή πολεοδομικής ανάπτυξης με χαρακτηριστικά «μηδενικής λύσης», με την οποία διατηρείται το ισχύον, πλην ανεπίκαιρο, γενικό πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής μελέτης.

2. Μεσαίο σενάριο (σ.σ.: το οποίο είναι το προτεινόμενο), που αναφέρεται στην εν μέρει τροποποίηση του οικείου ΓΠΣ του Δήμου Αμαρουσίου με την κατάρτιση ΕΧΣ και η περιοχή μελέτης διαμορφώνεται, βάσει ενιαίου σχεδιασμού και οργανωμένης οικιστικής ανάπτυξης και πολεοδόμησης, ως υποδοχέας δραστηριοτήτων υπερτοπικής κλίμακας και στρατηγικής σημασίας, σύμφωνα με τις βασικές κατευθύνσεις του νέου Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας-Αττικής (Ν. 4277/2014), καθώς και τις ρυθμίσεις του Ν. 4269/2014 (ΧΩ.ΠΟ.ΜΕ.)

3. Εντατικό σενάριο, που αφορά στην εν μέρει τροποποίηση του οικείου ΓΠΣ και τη ρύθμιση της περιοχή μελέτης στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 8 του ν. 4269/2014 (κατάρτιση ΕΧΣ).