Σταθερά ανοδικές οι τιμές πώλησης και μίσθωσης ακινήτων στα Βόρεια Προάστια

Το 2023 είναι για την κοινωνία, οικονομία και βέβαια για την αγορά ακινήτων ένα έτος μεταίχμιο, με δυνατότητες επενδύσεων καλής απόδοσης και υπεραξίας, αλλά και σημεία προσοχής. Ειδικά για την αγορά ακινήτων ισχύουν ορισμένα φαινόμενα και σημαντικές τάσεις που πρέπει να έχουν στη σκέψη και πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι, επαγγελματίες, επενδυτές μικροί και μεγάλοι.

Γράφει ο Μάνος Κρανίδης*

Αυτά τα φαινόμενα χαρακτηρίζουν και την αγορά ακινήτων των Βορείων Προαστίων Αττικής, αν και ανά Δήμο υπάρχουν ειδικά χαρακτηριστικά που διαφέρουν, όμως η κύρια τάση είναι κοινή.

Τα κυριότερα φαινόμενα και τάσεις στα Βόρεια Προάστια είναι τα ακόλουθα:

1. Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών έχουν σταθερή άνοδο στα Βόρεια Προάστια, ειδικά όπως αυτό καταγράφεται σε επίπεδο ζήτησης και αγγελιών. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη του Portal Spitogatos η άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών μεταξύ των ετών 2017-2023 είναι άνω του 40%, ενώ των ζητούμενων τιμών μίσθωσης κατοικιών άνω του 50%. Επίσης οι τιμές των νεοδμήτων είναι επίσης εξαιρετικά υψηλές, ειδικά για το μέσο εισόδημα, καθώς ενσωματώνουν ένα υψηλό κόστος κατασκευής και γης (ειδικά στις περιπτώσεις αγοράς της μετά το 2017). Βέβαια οι τελικές τιμές δεν είναι γνωστές και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2023 θα απαιτηθεί προσαρμογή τους από τους πωλητές ή εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ 10ετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020.
2. Ήδη ένα φαινόμενο σημαντικό στην Ελλάδα, με λιγότερο έντονη εφαρμογή στα Βόρεια Προάστια, είναι η εξάρτηση της ζήτησης από αυτή του εξωτερικού (π.χ. επενδύσεων, visa κ.λπ.), με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων, λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών, όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού, ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Η αλήθεια είναι ότι σε πολλούς Δήμους των Βορείων Προαστίων το ποσοστό της εγχώριας ζήτησης είναι σχετικά μεγαλύτερο από τα Νότια Προάστια και το Κέντρο Αθήνας.
3. Η διαθεσιμότητα ακινήτων, ειδικά κατοικίας, υψηλών προδιαγραφών ανεξαρτήτως παλαιότητας, είναι μικρή, ειδικά στις μισθώσεις. Είναι ένα φαινόμενο που ταλανίζει την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και τα Βόρεια Προάστια. Χαρακτηριστικά, στα Βόρεια Προάστια υπήρχαν ελάχιστα ακίνητα για το πρόγραμμα «Στέγη για Νέους» του υπουργείου Εργασίας, δηλαδή κατοικίες μέχρι 200.000 ευρώ, έτους κατασκευής μέχρι 2007. Επίσης, στους περισσότερους Δήμους των Βορείων Προαστίων δεν έχουν κατασκευαστεί ακίνητα μικρής επιφάνειας κάτω των 60τ.μ., αφού η διαχρονική τάση ήταν είτε διαμερίσματα ή μονοκατοικίες-μεζονέτες οικογενειακών αναγκών μόνιμης κύριας κατοικίας.
4. Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες κατά κύριο λόγο. Τα επαγγελματικά ακίνητα στις περιοχές των Βορείων Προαστίων ακολουθούν την γενική τάση της αγοράς, με την ύπαρξη πολλαπλών ταχυτήτων. Δηλαδή τη διατήρηση των αξιών στα καταστήματα προβολής και των νεόδμητων γραφείων και μόνο. Τα γραφεία παλαιότερης κατασκευής, χωρίς καλή πρόσβαση και τα καταστήματα χωρίς προβολή έχουν σταθερά χαμηλότερη ζήτηση και η τάση δεν φαίνεται να αλλάζει στο εγγύς μέλλον. Ήδη στις μεγάλες αγορές των Βορείων Προαστίων έχει αυξηθεί η διαθεσιμότητα και τα ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΑΙ. Η έντονη λειτουργία εμπορικών κέντρων στην περιοχή των Βορείων Προαστίων επίσης επηρεάζει τα δημοτικά εμπορικά κέντρα, ειδικά αυτά που έχουν άλυτο το μεγάλο ζήτημα της στάθμευσης και εύκολης πρόσβασης.

Το 2023 φαίνεται ότι είναι έτος προσαρμογής πανελλαδικά και στα Βόρεια Προάστια. Λογικό φαινόμενο μετά από 6 έτη συνεχούς ανόδου των ζητουμένων τιμών ακινήτων. Είναι κρίσιμο να αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Μάλιστα σε πρόσφατα στοιχεία φαίνεται ότι ήδη οι συναλλαγές έχουν μειωθεί το 2023 σε σχέση με το 2022, στοιχείο προσοχής και προβληματισμού.

Όμως η ευκαιρία λογικής ανάπτυξης παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με πολύ καλή απόδοση είναι εφικτές. Βέβαια οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπόψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στη τακτική τους ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους και καλές συμφωνίες. Οι ιδιοκτήτες να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικές υπεραξίες και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και εάν αποσκοπούν σε ζήτηση εξωτερικού. Ενώ οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές, τοποθετήσεις και αποδόσεις.

Να μην ξεχνάμε άλλωστε η αγορά ακινήτων, και βέβαια αυτή των Βορείων Προαστίων, είναι για μακροπρόθεσμες αξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα. Άλλωστε η πρώτη και κρίσιμη άυλη αξία και απόδοση είναι μια υψηλή ποιότητα ζωής. Αυτός είναι και ο σκοπός όλων, της πραγματικής κοινωνίας και της πολιτείας μας.

ΓΡΑΦΗΜΑ 1 – ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΣΤΑ ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΕΙΑ SPITOGATOS INDEX

ΓΡΑΦΗΜΑ 2 – ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΡΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗ ΣΤΑ ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ SPITOGATOS INDEX

^{* Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, δημοτικός σύμβουλος, υποψήφιος δήμαρχος Χαλανδρίου, επικεφαλής της παράταξης Χαλάνδρι Ορίζοντας 2023.}