Π. Μερεκούλιας: Οι δασικοί χάρτες «εργαλείο» στην εκτίμηση ακινήτων

Από το 1997 έως και σήμερα οι ιδιοκτήτες εκτάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές  έπρεπε έχουν τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού από το αρμόδιο δασαρχείο της περιοχής, με τον χαρακτηρισμό της εν λόγω έκτασης τελεσίδικα μη δασικής, μη διεπομένης από τις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας ή μη διαχειριζόμενης από τη δασική υπηρεσία, προκειμένου να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε αξιοποίηση της περιουσίας τους ή ακόμη και στη μεταβίβασή της. Η εν λόγω διαδικασία ήταν ιδιαίτερα χρονοβόρα, αλλά το μεγαλύτερο πρόβλημα ήταν ότι ούτε ο ιδιοκτήτης γνώριζε ουσιαστικά εάν η έκταση του είναι δασική, ούτε το Δημόσιο γνώριζε το ακριβές μέγεθος των δασικών περιοχών που οφείλει να προστατεύσει.

Γράφει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας*

Με την ανάρτηση και την κύρωση των δασικών χαρτών θα επιτευχθεί ο σαφής καθορισμός των περιοχών που αποτελούν γενικά δάση και δασικές εκτάσεις. Ως εκ τούτου, θα αποσαφηνιστούν οι χώροι που ισχύουν και εφαρμόζονται οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, θέτοντας τέλος στην ανασφάλεια περί αυτών.

Η κατάρτιση δασικών χαρτών αποτελεί επίσης πολύτιμη συμβολή στις αποτιμήσεις της εμπορικής αξίας εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως. Έως σήμερα, ο εκτιμητής θα έπρεπε να βασιστεί στα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος, είτε σε κάποια έγγραφα που του δίνονταν από τον πελάτη, προκειμένου να αποσαφηνισθεί αν η υπό εκτίμηση έκταση εμπεριέχει δασικό τμήμα ή όχι. Ωστόσο, με την ανάρτηση των δασικών χαρτών στην ιστοσελίδα https://gis.ktimanet.gr/wms/forestobjections/ μπορεί πια να διασταυρώνει μόνος του τον χαρακτήρα της εκτιμώμενης έκτασης.

Στον Δασικό Χάρτη αποτυπώνονται οι εκτάσεις με κωδικό που αποτελείται από 2 γράμματα:

Δασικές Εκτάσεις

• ΔΔ: Δασική έκταση στον ιστορικό και στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΔΑ: Δασική έκταση στον ιστορικό και άλλης μορφής στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΑΔ: Άλλης μορφής έκταση στον ιστορικό & δασική έκταση στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΠΔ: Δασική έκταση σύμφωνα με τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού
• ΑΝ: Αναδασωτέα έκταση, σύμφωνα με απόφαση της δημόσιας διοίκησης

Μη δασικές εκτάσεις

ΑΑ: Άλλης μορφής έκταση στον ιστορικό και στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
Π: Άλλης μορφής έκταση σύμφωνα με τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού

Χορτολιβαδικές Εκτάσεις

• ΑΧ: Άλλης μορφής έκταση στον ιστορικό και χορτολιβαδική έκταση στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΧΑ: Χορτολιβαδική έκταση στον ιστορικό και άλλης μορφής έκταση στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΧΧ: Χορτολιβαδική έκταση στον ιστορικό και χορτολιβαδική έκταση στον πρόσφατο ορθοφωτοχάρτη
• ΠΧ: Χορτολιβαδική έκταση σύμφωνα με τελεσίδικη Πράξη Χαρακτηρισμού

Όσον αφορά στη δόμηση σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις αυτό που ίσχυε έως και σήμερα ήταν ότι εφόσον έχει εκδοθεί πράξη τελεσιδικίας από το αρμόδιο Δασαρχείο και το δασικό τμήμα του γηπέδου είχε χαρακτηρισθεί ως ιδιωτική δασική έκταση, η αρτιότητα του γηπέδου δεν επηρεάζεται από τον χαρακτηρισμό αυτό, πλην όμως το δασικό τμήμα δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό της εκμετάλλευσης (κάλυψη και δόμηση). Το αναγειρόμενο κτίσμα τοποθετείται στο μη δασικό τμήμα του γηπέδου και σε απόσταση 10,00 μέτρων από τα όρια του δάσους

Αναφορικά με την εκτίμηση εμπορικής αξίας της δασικής έκτασης στην Ελλάδα, έως και σήμερα, οποιαδήποτε έκταση είναι δασική έχει σχεδόν μηδενική εμπορική αξία, καθώς δεν μπορεί να αξιοποιηθεί. Εν τούτοις, εάν ένας πολίτης έχει στην κατοχή του ένα αγροτεμάχιο και μέρος αυτού θεωρείται δασικό τμήμα, ουσιαστικά το τμήμα αυτό αναβαθμίζει την εμπορική αξία της κατοικίας ή οποιασδήποτε άλλης ανάπτυξης πραγματοποιηθεί πάνω στο αγροτεμάχιο και ως εκ τούτου είναι σκόπιμο να αποδίδεται αξία και στο δασικό τμήμα. Επιπλέον, το δασικό τμήμα προσμετράται στην επιφάνεια προκειμένου να καταστεί ένα αγροτεμάχιο άρτιο ή μη και αυτό σημαίνει ότι η εμπορική του αξία είναι πολύ σημαντική, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις κρίνεται η αρτιότητα, όπως προαναφέρθηκε του αγροτεμαχίου και ως εκ τούτου η δυνατότητα του να αξιοποιηθεί.

Πέραν, των ανωτέρω μετά την ολοκλήρωση κατάρτισης των δασικών χαρτών θα ξεκινήσει η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαίρετων οικισμών μέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις, που με νομοθετική ρύθμιση έχουν εξαιρεθεί από την ανάρτηση. Έτσι θα δοθεί η δυνατότητα σε πολλούς πολίτες να έχουν εμπορεύσιμους τίτλους των ιδιοκτησιών τους, καθώς έως τώρα η μεταβίβασή τους δεν ήταν εφικτή. Επιπλέον, θα αυξηθεί η εμπορική αξία των ακινήτων τους, καθώς δεν θα αποτιμώνται πλέον ως αυθαίρετα, αλλά θα τους αποδίδεται το 100% της εμπορικής τους αξίας.

Οι πολίτες που θίγονται από τον χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας τους ως δασική μπορούν να κάνουν ένσταση αμφισβήτησης του χαρακτήρα του γεωτεμαχίου. Στο σημείο αυτό τονίζεται ότι οι ενστάσεις αφορούν τον χαρακτηρισμό των εκτάσεων και όχι το ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος τους. Οι ενστάσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο https://www.ktimanet.gr/CitizenWebApp/Entrance_Page.aspx.

Καταληκτική ημερομηνία για ενστάσεις έχει ορισθεί, με νέα παράταση, η 27 Ιουλίου 2017.  Πρέπει να σημειωθεί ότι η καταληκτική αυτή ημερομηνία είναι δεσμευτική και αποτελεί την τελευταία παράταση που δίνεται, καθώς η μερική κύρωση του χάρτη πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2017.

Τονίζεται επίσης ότι η 27η Ιουλίου 2017 είναι καταληκτική ημερομηνία τόσο για τους κατοίκους της Ελλάδας, όσο και αυτούς του εξωτερικού, λόγω της παραπάνω αναγκαιότητας.

Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται τα τέλη υποβολής ενστάσεων:

Το θέμα των δασικών χαρτών έχει ταλανίσει, όπως προαναφέρθηκε, πλήθος δεκαετιών το ελληνικό κράτος. Αναμφισβήτητα, είναι ένα θέμα που πρέπει να επιλυθεί οριστικά, με σεβασμό τόσο στην ιδιωτική όσο και στη δημόσια περιουσία. Καμία αλλαγή δεν συμβαίνει αγόγγυστα, ωστόσο πρέπει συνολικά να συνειδητοποιήσουμε την ουσιαστική σημασία της νομοθετικής αυτής ρύθμισης και να μην σταθούμε μόνο στις γραφειοκρατικές δυσκολίες.

Από την άλλη πλευρά, όμως, και ο κρατικός μηχανισμός θα πρέπει να ενεργήσει ορθά και να μην αποτελέσει η εν λόγω ρύθμιση μόνο μια εισπρακτική πολιτική εναντίων των πολιτών που θίγονται οι ιδιοκτησίες τους.

* Πολιτικός μηχανικός, MRECM, MRICS, διευθυντής Τομέα Μελετών & Εκτιμήσεων της  ΔΑΝΟΣ Α.Ε., σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE