Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα σε 80 περιοχές στους 12 Δήμους του Βόρειου Τομέα

Την… ανιούσα στις τιμές των ακινήτων στον Βόρειο Τομέα της Αθήνας αποτυπώνει ακόμα μία έρευνα, αυτή τη φορά της Ακαδημίας real estate της newdeal, σε συνεργασία με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ). Στην έρευνα αυτή, η οποία κάλυψε την περιοχή της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αποτυπώνεται η εικόνα και σε 80 συνοικίες – περιοχές των 12 Δήμων του Βόρειου Τομέα της Αθήνας, όπως παρουσιάζονται αναλυτικά στον πίνακα που επεξεργάστηκε το Enypografa.gr.

Όσον αφορά την εικόνα ανά Δήμο του Βόρειου Τομέα:

• Αγία Παρασκευή: Οι αποκλίσεις ανά συνοικία-περιοχή και ανά κατηγορία ακινήτου είναι μικρές -η εικόνα του Δήμου επί της ουσίας είναι «ενιαία» στην αγορά ακινήτων.
• Βριλήσσια: Ανάλογα «ενιαία» εικόνα, σε έναν από τους πιο ακριβούς Δήμους του Βόρειου Τομέα στην αγορά ακινήτων.
• Ηράκλειο Αττικής: Αρκετά μεγάλες οι αποκλίσεις ανά συνοικία – περιοχή, που κατά κάποιον τρόπο δείχνουν και την περίοδο οικιστικής ανάπτυξης της καθεμίας. Για παράδειγμα, στα νεόδμητα μετά το 2017 πιο ακριβή περιοχή είναι τα Τρία Αστέρια, ενώ στα κατασκευασμένα πριν από το 2000 είναι το Άνω Ψαλίδι.
• Κηφισιά: Από τις Αδάμες μέχρι την Πολιτεία η απόκλιση είναι μεγάλη, αλλά ο Δήμος έχει το… προνόμιο του πιο ακριβού: Κεφαλάρι, Πολιτεία, Εκάλη διαχρονικά… κοστίζουν.
• Λυκόβρυση – Πεύκη: Ίσως ο Δήμος με την πιο ομοιόμορφη εικόνα στις τιμές σε κάθε κατηγορία ακινήτων και σε κάθε περιοχή.
• Μαρούσι: Χωρίς μεγάλες διαφορές η γενική εικόνα του Δήμου στις τιμές για τα ακίνητα με έτος κατασκευής πριν από το 2000. Από το 2000 και μετά κάποιες περιοχές δείχνουν να αναπτύσσουν ξεχωριστή δυναμική.
• Μεταμόρφωση: Ίδια εικόνα στις τιμές για νεόδμητα μετά το 2017, αλλά σημαντικές διαφορές στις άλλες κατηγορίες ακινήτων.
• Νέα Ιωνία: Ο Δήμος του Βόρειου Τομέα με τις χαμηλότερες τιμές. Μεγάλες οι «εσωτερικές» διαφορές τόσο ανά συνοικία – περιοχή όσο και ανά κατηγορία ακινήτου.
• Παπάγου – Χολαργός: Τιμές… αλμυρές και ομοιόμορφες στα νεόδμητα μετά το 2017. Σημαντικές οι διαφορές ανά συνοικία – περιοχή στις άλλες κατηγορίες τιμών.
• Πεντέλη: Επίσης ομοιόμορφη και… ακριβή η εικόνα του Δήμου, ιδίως σε ακίνητα κατασκευασμένα μετά το 2000.
• Φιλοθέη – Ψυχικό: Παραδοσιακή δύναμη στις… υψηλές τιμές των ακινήτων. Υπάρχουν, όμως, και συνοικίες – περιοχές που δεν συγκαταλέγονται στις ακριβότερες του Βόρειου Τομέα.
• Χαλάνδρι: Ίσως ο Δήμος που χρειάζεται το πιο προσεκτικό διάβασμα, αφού οι αποκλίσεις είναι αρκετές, τόσο ανά συνοικία – περιοχή όσο και ανά κατηγορία ακινήτου. Δεν είναι τυχαίο, πάντως, που κάποια κομμάτια του Δήμου βρίσκονται στις πιο ακριβές περιοχές του Βόρειου Τομέα.

Όσον αφορά στα στοιχεία που προκύπτουν για τον Βόρειο Τομέα με βάση τις τέσσερις κατηγορίες τιμών:

• Στα νεόδμητα μετά το 2017: Οι ακριβότερες περιοχές εντοπίζονται σε Πολιτεία, Κεφαλάρι και Καστρί (Δήμος Κηφισιάς), στην Αγία Σοφία -Φάρος και Νέο Ψυχικό (Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού), και στο Άνω Νέο Χαλάνδρι (Δήμος Χαλανδρίου).
• Στα ακίνητα με έτος κατασκευής 2000-2016: Οι ακριβότερες περιοχές εντοπίζονται σε Εκάλη, Κεφαλάρι, Κάτω Κηφισιά (Δήμος Κηφισιάς) και σε Νέο Ψυχικό και Φιλοθέη – Ψυχικό (Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού).
• Στα ακίνητα με έτος κατασκευής πριν από το 2000: Οι ακριβότερες περιοχές εντοπίζονται σε Φιλοθέη – Νέο Ψυχικό (Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού), σε Κεφαλάρι, Πολιτεία και Εκάλη (Δήμος Κηφισιάς) και στην Αγία Βαρβάρα (Δήμος Χαλανδρίου).
• Στη διάμεση τιμή: Οι ακριβότερες περιοχές εντοπίζονται σε Κεφαλάρι και Εθνικιστών & Αναπήρων Πολέμου (Δήμος Κηφισιάς), Φιλοθέη – Ψυχικό (Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού), Άνω Πάτημα (Δήμος Χαλανδρίου) και Παπάγου – Χολαργός (Δήμος Παπάγου – Χολαργός).

Όσον αφορά την ευρύτερη εικόνα της αγοράς ακινήτων, από την έρευνα προκύπτει ότι τις υψηλότερες τιμές στον Δήμο Αθηναίων συναντάμε στις περιοχές Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι. Πλην Δήμου Αθηναίων, τις υψηλότερες τιμές πώλησης συναντάμε στις περιοχές Βουλιαγμένη, Κάτω Βούλα, Γκολφ Γλυφάδας, Ελληνικό – Ολυμπιακές Εγκαταστάσεις, Κεφαλάρι. Τέλος, στη Θεσσαλονίκη στις περιοχές Κέντρο, 40 Εκκλησίες και Ανάληψη.

Σύμφωνα με τον CEO της newdeal real estate group και ιδρυτή της Ακαδημίας Χρήστο Μπλέτα, τα τελευταία χρόνια υπήρξαν δυο καθοριστικής σημασίας γεγονότα που άλλαξαν τον χαρακτήρα του οικιστικού ακινήτου. Η βραχυχρόνια μίσθωση η οποία έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός ότι το ακίνητο έγινε η «επένδυση εργαλείο» για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σένγκεν.

Όπως αναφέρει ο κ. Μπλέτας, πρέπει επίσης να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού, καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορωνοϊού. Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων.

Πέρα, όμως, από τη μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής, πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρων κ.λπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κάποιος την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία, προσθέτει ο κ. Μπλέτας.

Πώς πραγματοποιήθηκε η έρευνα

Η έρευνα τιμών έγινε από το τμήμα ανάλυσης δεδομένων της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα με το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής. Η μελέτη πραγματοποιήθηκε σε διαμερίσματα τα οποία αποτελούν την πλειονότητα των προτιμήσεων των αγοραστών, από 50 έως 150 τ.μ. και όσα βρίσκονται από το ισόγειο και πάνω. Εξετάστηκε επαρκής αριθμός ακινήτων τα οποία διατίθενται προς πώληση σε κάθε περιοχή ώστε να εξάγονται αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες με βάση το έτος κατασκευής.

• Κατηγορία 1: Διαμερίσματα παλαιότητας κατασκευής πριν το 2000.
• Κατηγορία 2: Διαμερίσματα κατασκευής από το 2000 έως 2017.
• Κατηγορία 3: Νεόδμητα κατασκευής από το 2017 έως σήμερα.

Η διάμεση τιμή εξάγεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τιμές, χωρίς να επηρεάζεται από τις τυχόν λιγοστές ακραίες διακυμάνσεις που παρουσιάζονται σε κάθε περιοχή. Όπως επισημαίνεται στην έρευνα, κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και η ακριβής τιμή του προσδιορίζεται με μεθόδους εκτιμητικής, ακολουθώντας τα σχετικά πρωτόκολλα μέσα στα οποία εμπεριέχεται και η παράμετρος της προσφοράς και της ζήτησης.